주담대 처음 받는 사람을 위한 한도·금리 계산하는 방법

얼마 전 지인이 집을 보러 다니기 시작했는데, 매물 가격보다 먼저 막힌 게 주담대 계산이더라고요. 집값이 6억이면 4억 정도는 당연히 빌릴 수 있는 줄 알았는데, 실제 상담에서는 소득, 기존 대출, 금리 방식, 상환 기간 때문에 숫자가 꽤 달라졌습니다.

주담대는 그냥 집을 담보로 돈을 빌리는 상품처럼 보이지만, 실제로는 내 소득으로 매달 갚을 수 있는지까지 같이 보는 대출입니다. 그래서 은행 앱에서 보이는 최대 한도만 믿고 계약금을 넣으면 나중에 잔금일에 당황할 수 있어요.

주담대 한도는 집값만 보고 정해지지 않아요

많이 헷갈리는 부분이 LTV와 DSR입니다. LTV는 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 보는 기준이고, DSR은 내 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액이 얼마나 되는지를 보는 기준입니다.

예를 들어 6억 원짜리 아파트에 LTV 70%가 적용된다고 하면 단순 계산으로는 4억 2천만 원까지 가능해 보입니다. 그런데 연소득이 5천만 원이고 자동차 할부, 신용대출, 카드론 같은 기존 대출이 있다면 DSR에서 한도가 줄어들 수 있습니다. 실제 은행 상담에서 “집값 기준으로는 가능한데 소득 기준에서 부족하다”는 말을 듣는 경우가 여기서 나옵니다.

• LTV: 주택 가격을 기준으로 보는 담보 한도
• DSR: 내 소득과 기존 대출을 함께 보는 상환 능력 기준
• DTI: 일부 상황에서 소득 대비 주택담보대출 상환 부담을 보는 기준

그래서 주담대를 알아볼 때는 “얼마까지 나오나요?”보다 “내 소득과 기존 대출을 넣었을 때 실제 승인 가능 금액이 얼마인가요?”라고 묻는 편이 더 정확합니다.

금리는 고정, 변동, 혼합형 차이를 먼저 봐야 해요

주담대 금리는 크게 고정금리, 변동금리, 혼합형으로 나눠서 보면 이해가 쉽습니다. 고정금리는 일정 기간 금리가 변하지 않는 방식이고, 변동금리는 코픽스나 금융채 같은 기준금리에 따라 주기적으로 바뀝니다. 혼합형은 보통 처음 몇 년은 고정처럼 가다가 이후 변동으로 바뀌는 구조가 많습니다.

2026년 7월 9일 기준 KB국민은행 주택담보대출 예시를 보면, 신규 COFIX 12개월 기준 상품의 최저금리는 연 3.95%, 최고금리는 연 5.35%로 공시되어 있었습니다. 같은 시기 금융채 5년 기준 상품은 최저 연 5.07%, 최고 연 6.47% 예시가 있었고요. 물론 이 숫자는 신용도, 상환 방식, 우대금리 조건에 따라 달라집니다.

정책대출도 같이 볼 만합니다. 한국주택금융공사 디딤돌대출은 2026년 3월 공시 기준으로 소득 구간과 만기에 따라 연 2.85%부터 4.15%까지 금리표가 제시되어 있었습니다. 다만 디딤돌이나 보금자리론은 소득, 주택 가격, 무주택 여부 같은 조건이 붙기 때문에 모두에게 열려 있는 선택지는 아닙니다.

월 납입액으로 바꿔 보면 느낌이 달라져요

금리 1%포인트 차이는 생각보다 큽니다. 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌린다고 가정하면 연 4%일 때 월 상환액은 대략 143만 원대, 연 5%일 때는 약 161만 원대가 됩니다. 매달 18만 원 정도 차이고, 1년이면 216만 원입니다. 집을 살 때는 몇천만 원 단위가 익숙해져서 작게 느껴질 수 있지만, 생활비에서는 꽤 큰 금액입니다.

은행 상담 전에 준비하면 좋은 숫자들

주담대 상담은 생각보다 빠르게 진행됩니다. 그래서 빈손으로 가면 은행 직원이 묻는 질문에 대략적으로 답하다가 정확한 한도를 못 듣고 돌아올 수 있어요. 상담 전에는 최소한 아래 숫자는 챙겨두는 게 좋습니다.

• 본인과 배우자의 연소득, 성과급 포함 여부
• 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부 등 기존 대출 잔액
• 구입하려는 주택의 매매가와 KB시세 또는 감정가
• 계약금, 중도금, 잔금 일정
• 보유 현금과 이사비, 취득세, 중개보수까지 뺀 실제 여유 자금

여기서 특히 마이너스통장은 실제로 안 썼더라도 한도 자체가 대출로 잡히는 경우가 있어요. 예를 들어 5천만 원 마이너스통장을 열어두고 잔액이 0원이어도 심사에서는 부담으로 반영될 수 있습니다. 주담대 실행 전에 줄이거나 해지하는 게 유리한지 은행에 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

상환 방식은 생활 패턴에 맞춰 골라야 해요

원리금균등상환은 매달 내는 금액이 비교적 일정합니다. 월급 생활자에게는 예산을 짜기 편하다는 장점이 있습니다. 원금균등상환은 초반 납입액이 크지만 시간이 갈수록 부담이 줄어드는 방식입니다. 총 이자만 보면 원금균등이 유리한 경우가 많지만, 초반 현금흐름이 빡빡하면 오히려 스트레스가 커질 수 있습니다.

거치식은 일정 기간 이자만 내다가 나중에 원금을 갚는 방식입니다. 당장은 가볍게 느껴지지만 거치 기간이 끝난 뒤 월 납입액이 확 뛰는 순간이 옵니다. 신혼부부처럼 초반 지출이 많거나 이직, 출산, 자녀 교육비 계획이 있는 경우라면 “지금 낼 수 있나”보다 “3년 뒤에도 감당되나”를 같이 봐야 합니다.

무리하지 않는 기준을 하나 잡아두기

개인적으로는 월 주거비가 세후 월소득의 30%를 크게 넘기기 시작하면 생활이 꽤 답답해진다고 봅니다. 맞벌이 합산 세후 600만 원인 가구라면 대출 원리금, 관리비, 보험료 성격의 주거 관련 고정비를 합쳐 180만 원 안팎에서 맞추는 식입니다. 물론 지역, 자녀 여부, 차량 유지비에 따라 다르지만 기준선이 없으면 매물 분위기에 휩쓸리기 쉽습니다.

신청 순서는 이렇게 잡으면 덜 헷갈려요

먼저 정책대출 대상인지 확인하고, 그다음 주거래은행과 2~3곳의 시중은행 조건을 비교하는 흐름이 좋습니다. 금리만 보지 말고 중도상환수수료, 금리 우대 조건, 고정 기간, 실행 가능일도 같이 봐야 합니다. 어떤 은행은 급여이체나 카드 사용 실적을 요구하고, 어떤 은행은 우대금리 조건이 복잡해서 실제 적용 금리가 생각보다 높아질 수 있습니다.

• 1단계: 디딤돌, 보금자리론 같은 정책대출 가능 여부 확인
• 2단계: 은행별 예상 한도와 금리 조회
• 3단계: 계약 전 잔금일에 맞춰 실행 가능한지 확인
• 4단계: 중도상환수수료와 우대금리 유지 조건 확인
• 5단계: 월 납입액을 생활비 표에 넣어보고 버틸 수 있는지 점검

참고 자료는 한국주택금융공사 금리 안내와 KB국민은행 주택담보대출 공시 자료를 기준으로 확인했습니다. 금리와 규제는 수시로 바뀌니 실제 신청 전에는 은행 상담과 공식 공시를 다시 보는 게 안전합니다. 한국주택금융공사: https://www.hf.go.kr, KB국민은행 상품안내: https://obank.kbstar.com

주담대는 집을 사게 해주는 도구이기도 하지만, 동시에 20년이나 30년 동안 매달 생활비에 들어오는 고정 약속입니다. 그래서 가장 좋은 조건은 단순히 한도가 많이 나오는 대출이 아니라, 내 생활이 크게 흔들리지 않는 선에서 오래 가져갈 수 있는 대출이라고 생각합니다.